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Chamartín: Así es la operación que cambiará Madrid

Chamartín: Así es la operación que cambiará Madrid

Madrid Nuevo Norte, heredero de la Operación Chamartín, acaba de lograr su aprobación en el Ayuntamiento de Madrid, con una propuesta de consenso tras 25 años de negociaciones.

El pasado lunes 29 de julio, el Ayuntamiento de Madrid aprobó en pleno, y con el apoyo de todos los partidos políticos, el proyecto urbanístico Madrid Nuevo Norte. De esta forma, se ponía fin -a la espera de su aprobación definitiva por parte del gobierno regional- a un proceso que ha durado 26 años y que se presenta ahora como el mayor proyecto de regeneración urbana que se llevará a cabo en Europa en las próximas dos décadas.

Los orígenes de esta operación se remontan a hace casi treinta años, cuando el Gobierno presidido por Felipe González, la Comunidad de Madrid, con Joaquín Leguina (PSOE) al frente, y el Ayuntamiento liderado por Agustín Rodríguez Sahagún (CDS) acordaron poner en marcha esta operación, con la que pretendían regenerar los terrenos ubicados en las inmediaciones de la estación de tren de Chamartín, en la zona norte de la capital. En 1993, a través de concurso, Fomento adjudicó la concesión de estos suelos a Unitaria, sociedad participada por el banco Argentaria. Para acometer el proyecto, conocido como Operación Chamartín, Argentaria creó la sociedad Desarrollo Urbanístico de Chamartín (Duch), donde tenía una participación del 25% la inmobiliaria San José.

Cuatro años después se incorporó este desarrollo al plan general de Madrid. Entonces contaba con una edificabilidad de 1,934 millones de metros cuadrados; allí se iban a levantar 1.000 viviendas. Sin embargo, en 2002, el Ayuntamiento aprobó una modificación que permitía elevar la edificabilidad de la zona hasta los 3,37 millones de metros cuadrados. El 11 de marzo de 2014, estaba convocado el pleno donde se abordaría la aprobación de la operación, denominada entonces Prolongación de la Castellana. Los terribles atentados del 11-M en Madrid provocaron que no se celebrase ese pleno y tras el cambio de Gobierno nacional y el estallido de la crisis financiera, el plan quedó en barbecho hasta que en 2014, BBVA (que había heredado el proyecto tras comprar Argentaria) y San José decidieron retomar el proyecto. Para ello, ficharon al entonces responsable de Inmobiliario del banco, Antonio Béjar, como presidente de la promotora (ahora cesado tras su implicación en el Caso Villarejo), que pasó a denominarse Distrito Castellana Norte (DCN). Este mismo nombre fue elegido para el relanzamiento del desarrollo, ideado por el estudio del arquitecto británico Richard Rogers, que tomaba el relevo de Ricardo Bofill, artífice del primer diseño, y de José María Ezquiaga, que lo modificó para la siguiente propuesta.

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Distrito Castellana Norte tuvo por primera vez una respuesta diferente por parte de la administración local que, en medio de las negociaciones, decidió plantear su proyecto alternativo: Madrid Puerta Norte. Tras meses de negociaciones, y con cesiones por ambas partes, en el verano de 2017 el nuevo y último proyecto logró el consenso de administraciones y promotores.

Se trata de Madrid Nuevo Norte, un desarrollo urbanístico que plantea la conversión de un área de 3,29 millones de metros cuadrados (de los cuales, y tras descontar el espacio que ocupan las vías del tren y la M-30, únicamente se actuará sobre 2,36 millones) y casi seis kilómetros de largo, con unas cifras astronómicas: 18.260 millones de euros de impacto económico y 241.700 empleos generados.

Para llevarlo a cabo, el proyecto se ha dividido en cuatro áreas, que incluyen todo tipo de usos urbanos y evitan el modelo ‘ciudad dormitorio’. La primera en desarrollarse será Las Tablas Norte, que cuenta ya con los permisos de edificación al estar ubicado junto al PAU de mismo nombre. Con una edificabilidad de unos 300.000 metros cuadrados, allí se levantarán 757 viviendas de un total de 10.500 previstas en todo el proyecto. La mayoría de ellas estarán ubicadas en el área de Malmea-San Roque-Tres Olivos, el área más grande, con 1,03 millones de m², y el 20% serán de protección pública básica o limitada. Además, junto al complejo de las Torres de la Castellana se creará un centro de negocio, y ambos estarán conectados por una vía peatonal tras soterrar el final de la Castellana. La puesta en marcha de este nuevo distrito financiero supondrá la creación de más de 125.000 empleos, del total de 130.598 que se estiman que trabajarán en la zona una vez que Madrid Nuevo Norte esté construido. Allí se edificarán 348 oficinas, incluyendo tres rascacielos de más de 250, 230 y 190 metros de altura, superando el récord actual de Torre Foster, que tiene 250 metros. Junto al centro de negocios, se creará un parque de 13 hectáreas desde donde saldrá un eje verde que conectará la Castellana con el monte del Pardo.

Chamartín

Del lado promotor, BBVA y San José realizarán una inversión de 7.300 millones en el proyecto, de los que ya han desembolsado 168 millones. Por su parte, las administraciones se comprometieron en abril a asumir parte de los gastos generados en infraestructuras. Así, el Ayuntamiento sufragará el cubrimiento de la Castellana y su conexión con El Pardo, la mejora del nudo norte y el de Fuencarral. Por su parte, Adif se encargará de remodelar Chamartín y las estaciones de Cercanías, además de cubrir las vías, lo que supondrá un desembolso de 307 millones. En total, se calcula que el gasto público ascienda a 2.452 millones.

A cambio, se prevé que el proyecto genere unos ingresos, en materia de impuestos, de 3.762 millones, señalan sus responsables. Por su parte, DCN asumirá el coste del retranqueo de la infraestructura del Canal de Isabel II y las tres nuevas estaciones de la línea 10 de Metro.

Con el visto bueno del Ayuntamiento, ahora la Comunidad de Madrid deberá dar la aprobación definitiva, trámite para el que tiene cuatro meses (con posibilidad de ampliarlo otros cuatro). De no oponerse, comenzará la fase de ejecución del proyecto, incluyendo la creación de los proyectos de urbanización. Así, los primeros movimientos comenzarían a finales de 2021 y se alargarían en un periodo de entre 20 a 25 años.

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