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Economia

Invertir en ladrillo para alquilar: ¿qué tipo de activos son más rentables y dónde?

Javier Rosell

Idealista analiza la rentabilidad bruta de viviendas, locales comerciales, oficinas y garajes en las capitales de provincia españolas.

Todos estos meses de confinamiento, cancelaciones de viajes, menos salidas a comer fuera y ahorro en gasolina han llevado a que aquellos afortunados que mantienen su trabajo hayan notado un aumento en su cuenta corriente.

Este primer grupo de personas, unido a los inversores que ya antes de la pandemia tenían efectivo suficiente, ven en el sector inmobiliario una oportunidad de rentabilizar sus ahorros. Los bancos directamente te cobran por guardar tu dinero si no cumples con los requisitos de vinculación y los mercados bursátiles, en plena volatilidad, requieren conocimiento o al menos asesoramiento profesional.

De cara a invertir en activos inmobiliarios para luego alquilarlos, hay que tener en cuenta varios factores: desde qué tipo de activos vas a comprar, cuánto dinero puedes invertir y la capacidad real de endeudamiento, así como la oferta y la demanda existente en la ciudad donde esté ubicado. Como referencia, el portal inmobiliario Idealista ha elaborado un estudio con la rentabilidad bruta de viviendas, locales comerciales, oficinas y garajes en todas las capitales de provincia españolas.

Viviendas

Es el activo más típico y extendido de inversión para alquilar. Tras los excesos previos a la crisis de 2008, parece que la cordura ha vuelto tanto en compradores como en entidades bancarias. En este caso, la rentabilidad bruta de la compra de una casa para ponerla en el mercado del alquiler ha bajado durante el tercer trimestre de 2020 hasta el 7,9%.

Durante el confinamiento esta tasa estaba situada en el 8,2%, aunque por comparar, esta rentabilidad obtenida multiplica por 20, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los bonos del Estado a 10 años.

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 8,1%. Le siguen Murcia (7,8%), Huelva (7,2%), Castellón de la Plana (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), A Coruña (4,3%) y Cádiz (4,7%).

Por sorprendente que pueda resultar, en Barcelona la rentabilidad se ha quedado en el 4,7%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,2%. El problema reside en el elevado precio de las viviendas que contrasta con el descenso en la renta de los alquileres.

Oficinas

Las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 11,2% al cierre del tercer trimestre, frente al 10,9% que daban hace tres meses, según los datos recopilados por Idealista.

Las oficinas de Sevilla presentan el retorno más jugoso entre las capitales, con un 13,5% de rentabilidad bruta. Le siguen Toledo (10,8%), Zaragoza (8,7%), Almería (8,5%) y Burgos (8,4%). En Madrid la rentabilidad baja ligeramente hasta el 6,9% y en Barcelona hasta el 6,7%.

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de A Coruña (5,3%), Ourense (5,7%), Valencia y Murcia (6% en ambos casos), y Bilbao (6,1%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que Idealista admite que resulta imposible obtener datos estadísticos de casi la mitad de capitales españolas.

Locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales, apunta el portal inmobiliario. El mayor retorno se obtiene en Ávila (11,1%). Le siguen Oviedo (10,8%), Huelva (10%), Girona, Zaragoza y Sevilla (9,8% en los tres casos) y Alicante (9,7%). A continuación, se sitúan las ciudades de Tarragona y Bilbao (9,5% en las dos ciudades). En Barcelona y Madrid la tasa se sitúa en el 8,5%.

En el lado contrario de la clasificación, Jaén ofrece los locales comerciales con menor atractivo para el inversor (sólo 6,7% de rentabilidad), seguida por Albacete (7%), Salamanca (7,1%) y A Coruña (7,3%).

Garajes

Por último están los garajes. Se trata del tipo de activo que quizá mueve menos volumen en cuanto a compraventa y alquiler, pero eso también puede ser una ventaja. Es más accesible para su adquisición e implica un menor riesgo inversor.

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Murcia (9%), seguida por Ávila (8,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,3%). En Barcelona la tasa de retorno se mantiene en el 6,3%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,1%.

En la parte baja de la lista, la capital de provincia española con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,9%, seguida por Palencia (3,2%), Ourense y la andaluza Granada (3,5% en ambos casos).

Las opciones están ahí. Cada uno hace con su dinero lo que considera, pero a la hora de invertir una suma importante conviene pensar bien en todas las ventajas y sus inconvientes, preguntar a profesionales, analizar los mercados y ser realista en sus expectativas de retorno.

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